4月1日起，购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果后才能网签。

当时消息一出，我们马上到交易窗口咨询了，得到了肯定的回答。

翻译成白话来讲，就是上海从今天开始，二手房网签之前就要查你是不是限购，而且要等五天才能出结果。

从理论上来讲，这个新政会导致置换客的踏空风险增加。

不过，我们之前提醒过大家，现在政策面为了让市场降温，一直在人为地拉长交易周期，所以这个政策并不意外，而且属于小调整。

但我不知道为什么，有人根据这个政策解读出“置换的末日来了、刚需的心都碎了”？

莫名其妙，看热闹不嫌事大。

别的不说，刚需首套房本来就不限购，心碎个毛线？

置换的房子又不是不允许卖了，怎么就末日来了？

不得不说，网上没有实操经验，通过脑补胡说八道的人太多。

所以我们就有必要站出来，理论结合实际的做一番解读。

先告诉大家三个点：

①上海4月1日网签新政的市场影响不大。

②这个网签新政，对市场来说是一桩好事。

③从4月1日网签新政，能看到上海楼市调控的底牌。

1

为什么影响不大？

因为这个新政很纯粹，纯粹到没有一点弯弯绕，只是在网签之前加了一道。

简单打个比方，4月1日以前，如果你是置换买房，只要你和房东商量好了，马上就能在中介门店里把网签做掉。

要买的房子锁定了，然后你再把自己手里的房子卖掉，这叫防止踏空。

那么从今天开始，这种操作就不行了。

现在你和房东商量好了，先要去交易中心查限购，然后最少等5天，等《结果通知单》出来。

如果查出来你是限购的，不好意思不能网签，需要再来一遍。

你要先把手里的房子处理掉，然后再去交易中心查限购，再等5天结果出来，才能顺利做掉网签。

这一来一回看起来很麻烦，但其实非常戏剧化，主要有两个点。

2

第一、大部分购房者，不用特地跑去交易中心才知道自己限不限购。

即便自己真的不清楚，上海那么多家房产中介也能帮你搞清楚。

这一条，你明白我明白，政策的制定者也明白，所以政策的初衷只是在流程上让你多跑一趟，拖5天时间，拉长交易周期，以助市场降温。

另外告诉大家，根据我们在交易前线的同事汇报，4月1日的网签新政具体细则还没出。

但各大房产交易中介已经在线申请端口，如果成行，客户多跑一趟交易中心也能免了，线上提供审核资料就行。

并且最新的消息是，政策制定者本身也在开会讨论施行4月1日网签新政的必要性。

主要顾虑是，开了正式交易前查限购的口子，会不会导致一群人没事就来排队查一查（真的很有可能），这样交易中心的工作量能不能承受得住。

第二、新政后，置换客先卖房再买房，只是在理论上增加踏空风险。

自己买过房子的朋友一定知道，网签之前买家、卖家、中介三方还要签一个居间合同，也就是下定金的那个合同。

实际操作中，可以在居间合同中注明，把网签时间往后拉长，等买家置换完成，然后再网签就行了。

很多人会问，如果房东不愿意怎么办？

这个问题其实在4月1日以前也存在，无非就是网签之后等待买家置换，变成网签之前等待买家置换，都是等待，意义没变。

房东如果执意追求网签的确定性，那就给他确定性，在居间合同中下大定金，锁住房源。

以上，总结来讲，4月1日网签新政的影响不大，而且现在还有不确定性。

而置换客买房踏空的风险确有增加，但非常有限。

除了可以用居间合同锁住交易以外，现在上海的行情，也对先卖后买比较有利。

3

交易规则更严苛了，市场反而会更果断，这是好事情。

去年那一波上海行情中，我们一直建议大家先找好上家（买）再找好下家（卖），避免踏空。

这条建议，是有时效性的。

去年底开始的那波行情大家也看到了，房东心态固若金汤，市场行情一天一变，这种牛市赶顶期，必须先买后卖才保险。

而现在呢？上海大部分的房子已经涨过一波了，外环外的唐镇、徐泾都挂出10万+了，70公里外的临港都有7.5万+了。

这里我们不讨论这个挂牌价合不合理，就说这种挂牌价，你看的怕不怕？

别说你我了，市中心11.6万均价的新天地、10.6万的人民广场、8.2万的西藏北路都怕了，自己怎么和外环外一个价了，这个世界肿么了？

实际上，现在的上海楼市已经处在大行情的中后期，大家的反应都有点懵。

说个实际数据，上海牛市赶顶期，来十个客户，其中有6个想买二手房，最后有5个实际下手的。

现在来10个客户，只有两个想买二手房的，最后只有一个真正下手。二手房市场开始陷入胶着了。

这个阶段，大部分房子已经涨到位，房价再往上窜的动力不足，踏空的风险已经很小了，先卖后买也未尝不可。

而且结合4月1日网签新政，很多房东本身自己也在置换，你先卖后买，带着钱和诚意来，会更有竞争力。

原因很简单，等待这个事情本来就是反人性的，房东也在寻找确定性，选资金到位的你，中介、房东，还有你都很满意。

所以，从某种意义上来说，4月1日网签新政本身就是个加快社会效率的政策。

以上，有句话是这样说的“不唯书、不唯上、只唯实”。

看清政策的大方向，理清市场的小趋势，适时调整自己的策略，这三点是任何领域的顶级投资者，都遵循的心法。

4

从4月1日网签新政中，还可以窥见上海楼市调控的底牌。

总结来讲，这个新政本质上是一个交易审查前置。

从这个点出发，能看到一条上海调控的底层大逻辑：

——抓住少数人的机会，推着多数人跑步上车。

本质上来讲，限离婚、积分制、限法拍、新房限售、土地限价再到现在的交易审查前置。

从草签交易到正式合同，上海每一次调控都有AB面，A面是按住一部分人，B面是加快一部分人的交易效率。

我这里做个大胆推演，现在网签之前要查限购，未来可能进化到下定金就要查限购。

凭什么这么说？有两个依据：

第一、现在上海新房已经这么干了。其实2016年以前，买新房签预售合同是不用查限购的。

现在呢？上海有房无房积分差15分，分数低的人，可能连售楼处沙盘都看不到，本质上也是交易审查前置。

第二、彻底剿灭职业炒房客。炒房客圈子里有个套路叫ABC单，具体怎么办大家可以搜一下最近被判无期的北京炒房客的案发经过。

简单说，就是用小定金锁住交易套利，这个口子，北上深三地一定会收紧，杀鸡儆猴已经出现。

最后，祝大家把握当下的机会，都能买到称心如意的好房子。