投资要点

　　周度观点：

　　政府工作报告强调保障群众住房需求：3 月5 日，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求。坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　政府工作报告保持了与中央经济工作会议政策的连贯性。与2021 年相比，今年“三稳”政策的位置由房住不炒定位之后，调整到了支持住房需求之后。我们预计，在供给过剩的区域，精准的需求宽松政策将持续快速、密集出台。

　　三地发布集中供地信息：1)3 月4 日，济南公告计划推出82 宗住宅和商办用地共计293 万方；2)3 月2 日，厦门推出10 宗涉宅用地，总建筑面积72 万方，3 月24 日起拍；3)3 月1 日，武汉公告推出11 宗地块共计32 万方，3 月31 日起揭牌。

　　地块质量上，武汉此次出让以中心城区项目为主，厦门增加了岛内地块数量；出让规则上，武汉取消了竞配建、竞自持等规则增加企业利润率，厦门放宽了付款周期。厦门、武汉所在的华东、华南市场核心问题为供不应求。我们认为，供给端政策放松有利于增加企业拿地积极性，从而增加市场供给。

　　我们认为，2022 年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1)融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2)区域性深耕民企：滨江集团；3)高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。

　　行业跟踪

　　销售回顾(02.26-03.04)：重点监测33 城合计成交面积347.1 万㎡，环比上周下11.1%；2022 年累计成交2876.5 万㎡，累计同比下降34.0%。其中，一线城市成交60.2 万㎡，环比上周下降17.9%，2022 年累计成交588.8 万㎡，累计同比下降24.0%；二线城市成交168.0 万㎡，环比上周下降11.2%，2022 年累计成交1399.9 万㎡，累计同比下降16.2%；三线城市成交118.9 万㎡，环比上周下降7.0%，2022年累计成交887.7 万㎡，累计同比下降53.7%。

　　土地供应(02.21-02.27)：百城土地宅地供应规划建筑面积893 万㎡，2022 年累计供应规划建面4826 万㎡，累计同比下降61.1%，供求比1.06。

　　在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价11824 元/㎡，近四周平均挂牌均价8295 元/㎡，环比增长125.0%，同比下降135.9%。

　　土地成交(02.21-02.27)：百城土地住宅用地成交规划建筑面积371 万方，2022 年累计成交4555 万㎡，累计同比下降64.6%。

　　土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1372 元/㎡，环比下降90.2%，同比下降72.5%，整体溢价率为0.5%，2022 年平均楼面价4074 元/㎡，同比下降15.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.0 个百分点。

　　风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。

（文章来源：中泰证券）