来源于丨21新世纪商业周刊

创作者丨李惠琳

编写丨钟黛谭璐

房市不断减温，贝壳找房子有点儿顶不住了。

10月11日，信息称贝壳找房子打开裁人，上海市研发部门全体人员被提升，赔偿为“N 3”。贝壳找房子官方回应，对苏州地区金融业等部份业务流程开展调节，涉及到职工优先选择给予內部换岗机遇。

工作人员收拢是能够判断的。

2021年5月至今，大部分网络热点城市缩紧调控政策，二手住房销售市场交易量不断下降。易居数据信息表明，9月，11个网络热点城市二手住房交易量仅为4.3万件，同期相比跌45.5%，新房市场销售也大幅度降低，而贝壳的收益主要是来源于房子交易提成。

于贝壳而言，正来到自主创业来的至暗时刻。风景发售的14个月来，股票价格一度跌破净资产，总市值对比高峰时段出现缩水七成。

严冬不期而遇，贝壳找房子迈入规律性转折点。

交易变凉

贝壳找房子发布，怀着壮志。

2018年，创办人左晖在链家地产基本上，表态发言要不惜一切成本制成服务平台，“期待这些网站上做到100个知名品牌，有一个链家地产也有别的99个。”

贝壳前职工陈璐告知《21CBR》新闻记者，对比别的中介公司知名品牌，贝壳的优点取决于2个：

一是真房源，交易价钱确立，贝壳仅有在得到小区业主委任书及其房产证、身份证件的文档后，楼盘才可以在外面网展现，且价格须按照其评测互联网大数据价钱，左右波动不超过4%。这对意愿顾客很有诱惑力。

二是经理人的ACN协作互联网（AgentCooperateNetwork），其将服务项目传动链条拆分成不一样阶段，每一个阶段参加的艺人经纪人，都可以得到对应的提成收益。

新模式下，楼盘共享资源、协同市场销售、提成分为，分散化的中介公司和服务提供商涌进贝壳，互联网不断澎涨。

截止到2021年6月30日，包含链家地产以内，贝壳联接门店达5.29万家和，联接艺人经纪人达5.49数万人，新经纪人知名品牌超265个。巨大的加盟代理及协作门店，也推动GTV（交易额）大幅度提高。

2021年上半年度，贝壳总GTV达2.29万亿，营业收入达449亿人民币，纯利润为31.4亿人民币，三大指标值上涨幅度均在64%之上。

升高趋势，在半年度嘎然而止。

随着二手房参考价等现行政策集中公布，网络热点城市交易快速变凉，仅仅6月份，贝壳50城二手房交易量环比下降约20%。

2021年二季度，贝壳二手房营业收入为96亿人民币，同期相比仅增4%，与这类疲软对比的是，一季度的收益同比增长率达到202.1%。

交易量快速转淡，一部分门店已支撑点不下来。

“近期好多个月，门店也没有每日签到单。”一位深圳市贝壳中介公司小谭告知《21CBR》新闻记者，本地持续有德佑、糯家等加盟代理门店关掉，艺人经纪人离开改行。

来源于：大猩猩淘房记

《21CBR》新闻记者注意到，实行二手房参考价后，原先交易价不会再向外网地址展现，贝壳下线了指导价地区的很多楼盘，未下线楼盘也不再显示卖价，仅有根据中介公司以内网才可以查看。

在陈璐来看，贝壳由交易价网上“引流方法”的水平降低，针对外网地址的市场价值大大的消弱，事后只能依靠线下推广服务项目来争抢客户资源。

新房颤振

贝壳切实培养的新引擎，也在丧失驱动力。

二手房是研究所的发家业务流程，GTV一度占有率超出70%。近年来，房地产企业“三道红杠”构造柱，去产能要求迫切，贝壳新房业务流程快速起量，销售业绩奉献增加。

2020年一季度，贝壳新房交易服务项目营业收入首次超过二手房，自此营业收入不断领先，2021年二季度已升至139亿人民币，总营业额中比例约60%，且增长速度同比增加31.9%，奉献了上升的主力军。

小谭告知《21CBR》新闻记者，所属门店的所有重心点都是在新房上。

殊不知，新房业务流程的盈利推动功效受到限制。

2021年第二季度，贝壳新房GTV为4983亿人民币，很多由关系代理商和其它营销渠道带动，因此贝壳向外界方式付款的提成分为达94亿人民币，同期相比暴增51.4%，占总营业收入成本费的一半。

更最重要的是，销售市场犹豫心态下，新房交易也陷不景气。

2021年十一假期15城商品住宅市场销售状况一览

58安居客房产研究所统计数据表明，55个城市9月新房交易量发生环比下降，下降力度均值达47%，贴近腰折。

现行政策杀伤力仍在持续，不管新房或是二手房，交易量的预估均不开朗。以东莞为例子，2021年9月二手房交易量1765套，12年以来初次跌穿2000套。

“指导价地区交易量会特别惨，有腰折的很有可能，别的地区能分离一点顾客，也不会过多，现在是犹豫心态深厚。”陈璐觉得。

生日蛋糕缩小，贝壳的敌人在变多。

不愿被抽佣的房地产商已在建造服务平台，万科地产、碧桂圆等陆续创立官方网房子交易服务平台，一定程度上会消弱贝壳的能量。

趁势不好，贝壳在滑进更冷的严冬，其已预警信息第三季度收益，将同比减少约24.6%至29.4%。

中介公司业务流程以外，贝壳已经发展金融信息服务、室内装修等新业务流程，例如在家居装修行业，起先发布直营被窝里家居装修，入股投资多个装修公司，7月又耗资80亿元回收圣都家居装修。

新业务流程没有太大致量，第二季度，家居装修以内的新型服务项目和其它服务项目营收益为6.六亿元，占总营业收入的比例不够3%，没法合理光滑交易量下滑的危害。

据陈璐表露，除开提升转岗，贝壳在增强成本管理，广州市德祐在做积分规则，逐渐取代低效能门店，链家地产销售业绩亏本的门店会合拼，艺人经纪人基本上都是零基本工资。

武林发生变化

除开房地产的周期要素，销售市场对贝壳的消极心态，也来源于现行政策“皮靴”落地式的可变性。

8月初，网爆“房子交易介绍费不可超出本地职工平均工资3倍”，引起地产中介收益将大降的猜测；随后，8月中下旬，杭州市官方网发布“房主直卖”作用，二手房“解决中介公司”的构思点爆互联网，贝壳股票价格隔日闻声暴跌14.86%。

9月7日，深圳市官方网也通告，将发布房子交易“全过程网办”，二手房可自助式交易。

贝壳CFO徐涛刻意公布回复，沒有接到限定住宅交易提成利率的信息内容。

据公布数据信息，2021年上半年度，新房提成率基本上平稳，仅仅二手房的提成率在降低，由2020年上半年度的1.61%降低至1.49%，据悉是加盟连锁店和第三方门店的数目持续增加而致。

二手房交易绕开中介公司，实际上不太实际。

链家房产顶尖投资分析师王宏伟觉得，管理平台发布房屋信息，仅是二手房买卖最根本的阶段，一般买房者购房，涉及到看房子、购房、谈价钱、签订、产权过户、借款、交货等一系列繁杂全过程，仍然要中介公司充分发挥。

“中介公司的核心理念取决于确保彼此交易的安全性，及其各式各样的服务项目。”在陈璐来看，艺人经纪人能提升交易高效率，处理购房过后确保难题，杭州市这类平台网站，仅仅一个楼盘展现的对话框，“没有人去服务项目”。

去中介公司难以，贝壳的商业运营模式仍然牢固。殊不知，这种措施下，管控层也是有敲击之意，贝壳等零售商或早晚列入到管控架构。

广东住宅政策研究核心顶尖研究者李宇嘉觉得，这也是由上而下的统筹规划，房地产调控应当演进到那样的精密度上，上海市、成都市、西安市等交易网络热点城市，都是在提前准备发布相近服务平台。

实际上，贝壳不一定确实畏惧将来1-2年的下降周期时间，链家地产自主创业的20年历史时间证实，每一次规律性寒冬之后，熬去世了一批中小型游戏玩家，而它总在越来越更高。

这类情况仍然很有可能重蹈覆辙。

例如，依据公布数据信息，上半年度，房屋交易销售市场交易额同比增加41%，当期贝壳总量交易GTV同比增加70.1%；全国各地新房交易额同比增加39%；贝壳新房交易GTV同比增加70.7%。

贝壳虽然有短期内挑戰，市场占有率却在不断扩大，仅在第二季度，其互联网便增加4152家门店、2.三万艺人经纪人。或许，越发世间艰辛，会出现更多的自主知名品牌向其看齐。

唯一不一样的是，地产江湖，管控持续精益求精化，大佬不会再能自主制订标准。后左晖时期，这也是贝壳遭受的最大的变化。

（原文中陈璐、小谭为笔名）

当期编写陈思见习生彭雅