我是曾叔谈房，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房，带你成为最会买房的人。

提问：曾老师，你好，上海一批新盘入市，有的红盘积分都要70多了，像我这种低积分人群完全没有机会了，下一批新盘快要开盘了，积分要求还会这么高吗？目前积分只有50多分，感觉和新盘门槛比完全不够看，可以再等等以后积分高了再买房吗？

回答：你好，上海红盘打新难度正在逐渐增大，高积分新盘会越来越多，买房竞争压力也会变大。这是由于：首先，上一轮红盘摇号没摇中的还有很大一批高分人群，他们会继续去下一轮摇号，摇号人数在新盘开盘之后一次次累积，后面的新房摇号人数会越来越多。第二，上海的新盘是有限的，门槛不高的新盘消耗的购买力也很有限，剩下没买到房子的人会进入另外的新房市场，导致新房购买压力变大。第三，除了楼市中原本就有的买房者，还会有一些“社保巨子”陆续入场，他们积分很高，也会给红盘购房者造成很大压力。在上海，高积分人数会随着社保年限增加、卖房成为无房户等条件逐渐增加，尤其是年老临近退休的人群，年轻群体积分不够，很难和他们去抢红盘。杭州摇号限售红盘，中签率很低，而摇号人数却在不断增加，竞争十分激烈，这也是未来上海楼市将要面临的问题，新房难摇，二手房价高，未来上海红盘打新难度只会越来越大。有条件的购房群体建议抓紧时间上车，观望很可能会错失上车机会。

提问：曾叔你好，本人有上海购房资格，今年想在上海买房投资，看了徐泾和唐镇，都差不多，买在哪里房子更有升值潜力呢？

回答：你好，上海的徐泾和唐镇板块一直是浦东浦西房市争论的焦点。不过，这两个地方确实也有不少的相似之处。首先说位置。这两大版块都在紧靠外环的外环外，一边靠近虹桥机场，一边靠近浦东机场，而且两大版块都依托规划，正在发展自己的特色产业，除此之外，两大版块都有大量的地用于住宅的开发建设。目前，唐镇的二手房价已经超过10w，徐泾也差不多，但这个价格在次新板块也能买到差不多的房子。说到底，这两个版块有自己的产业优势，也容纳了大量的溢出人口。而且这里有17号线和2号线作为交通地基。大虹桥的长三角一体化、张江科学城等规划还在建设之中。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，主要问题就是觉得保值意义不大，住的话我在五街也有套房子可以住，花源也有一套都是地铁旁边，唯一的一个是想买个大平层投资也可以做办公室。主要就是觉得花500万的话增值属性不明显，就觉得很犹豫

回答：你好，投资的话，要考虑未来谁来接盘。所以100平左右的流通性会更好一些，涨的也比较快；大面积流动性相对弱一点。办公不如租房子好。

提问：曾叔，您好，我在上海南方新村有一套房（四楼靠马路，90平），目前手头有240，请问置换到东方御花园（120平6楼带阁楼800万）合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地点在上海南站附近。

回答：你好，南方新村，生活还是很方便的，楼龄较老，自住改善的话可以置换，但由于低总价位置也好，建议你再持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔您好！个人情况:sfsd，上海房票，预算400左右，准备结婚，父母几年后可能过来。工作地在徐汇和虹桥，考虑自住加投资，目前看过的有9号线九亭和泗泾九亭次新房距地铁1.5Km，房龄10年，价格4左右；泗泾地铁新盘价格据说4.7。两者学区、医疗都差不多，有点纠结。还考虑过江桥、10号线龙柏，通勤方便，就是老房子以后置换可能比较难。考虑了很多有点搞不清重点了求板块及房型推荐。

回答：你好1.如果你追求自住配套的成熟，较高的租售比，那就可以选择目前已经发展成熟的虹桥核心区以及西虹桥板块，也就是闵行华漕、青浦徐泾。2.如果你在自住的同时又希望有一些增值空间，那么我们建议你沿着崧泽大道、17号线往西，选择徐盈路、蟠龙路板块，最远不要超过赵巷。3.如果你的预算有限，觉得核心区高攀不起，那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新也都是相对务实的选择。4.如果你比较激进，追求未来发展的前景和目前城市界面的差距，那就可以搏一搏闵行华漕，也就是南虹桥板块。2025年建成的13号线西延线将从目前的终点站金运路出发，向西南纵穿整个南虹桥板块，腾讯电竞中心、新虹桥医学中心、前湾公园、华师大附属新虹桥学校等也将为这个板块添加更多的产城以及宜居属性。根据你的情况来看，我建议优先考虑九亭次新房，均价4w左右，目前新房都有一定溢价。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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