地产企业年中业绩成了比惨大会，一些对地产行业还抱有残存好感的投资者撒腿走路，地产行业出现行业危机，除了三道红线外，更重要的是重要城市限制房价影响下，已无可能有突出利润，以前靠存货升值带来的财富也化为乌有。

　　比如近期深圳重新发布第二批居住用地集中挂牌出让公告，共涉及22宗地，挂牌起始总价约421.98亿元，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

　　在政府限制楼盘价格之前，房企可以自由挂牌价格，投资者自由选择，如果定价太高可以不买，所以有好多楼盘要卖很多年还有尾盘没有扫清，有些聪明的房企故意挂高价格，在房价越来越涨的情况下，从鱼头吃到鱼尾。

　　现在企业没有自由定价权，政府定价不仅没涨，还在下跌，进一步限制房企盈利空间，而且在未来价格下降的心理预期下，会影响到现在正在销售的楼房价格，投资者可能会有等等看心理，影响房企现金流。

　　更重要的是，房企盈利模式发生重要变化，房企之所以敢于拿地，经常出现面粉价格高于面包价格的情况，是因为房企预期未来房价会继续增长，在房价上涨的大背景下，房企报表里的存货成了硬资产，可以不断增值，有些房企盈利的实质，是土地升值，从碧桂园上市开始，库存面积成了衡量企业前景的重要指标。

　　但现在，政府限制终端价格后，企业收购来的土地，无法升值，变成了消耗利息的负担，大房企这两年遭遇压力颇大。

　　现在都流行说竞争激烈，其实房企之间竞争一直都很激烈，从拍卖土地轮流抬价就可见一斑，为了防止竞争太过激烈，政府也想了一些办法，毕竟地价太高，对政府控制房价不利。还有一个原因是，既然控制了房价，政府就要责任来控制地价，给房企留下一定利润空间，不能光让马儿跑，还不让马吃草。以深圳等城市为例，房企在土地竞拍达到价格上限后，开始竞拍给政府盖安居型等住房，现在大多数拍卖住宅都有安居型住宅，政府既拿到了卖地款，还将成本转移到了房企头上。

　　为了对冲房价上涨带来的不利影响，深圳政府出巨资建起国有安居集团公司，甚至在东莞拿地，从这些年达成的效果来看，这家公司实际建房并不多，政府主要还靠市场性房企。从这个层面看，市场化的房企现在有了福利企业性质，政府依靠各种限制性措施，让房企承担了很多公共事业属性，为政府打工，就像建筑企业为房企打工一样，市场对建筑类公司一直都估值不高。企业能发挥的空间有限，即使在运作良好的情况下，也只能获得一个相对有限的利润。

　　此外，为了让土地拍卖在名义上更有公平性，政府还推出抓阄政策，土地拍卖达到一定价格后，让参与的企业抽签确定谁能夺标，这就进一步削弱了优势企业的能动性。

　　三道红线下，部分企业面临续贷难，其逻辑和前几年去杠杆相似，有些公司突然面临银行抽贷，没有办法熬下去。企业希望快速降库存，以降低负债率，但有地方政府不允许降价，认为降价是扰乱市场，不正当竞争，限制高价，还限制低价，这种新情况都需要房企慢慢适应。

　　地产行业不景气，也直接影响到和房地产关系密切的的保险、银行，有头部保险公司已经出现投资暴雷情况。

　　政府各种调控措施越来越严厉，行业生存逻辑发生变化，对房企的估值方法也应不同以往，可能需要向公用事业靠拢。

（文章来源：证券时报·e公司）