作者|石延枫

后房地产时代来临，谁会是这个行业的接棒者？历史早有定数。

超越汽车的是汽车自己。大约120年前，燃油车和电动车几乎同时诞生。严格说来，电动车诞生得更早，甚至在最初的市场争夺中，还完胜燃油车。

1910年代，美国电动车保有量达到38%，燃油车仅为22%。

后面的历史演化，人们已经知道。燃油车和电动车完成了两次历史轮替，燃油车风光了大约100年，电动车的新时代已经拉开了大幕，当下电动车公司的市值仅用了短短数年，就超过了众多老字号传统车企。

很多领域都在上演同样的事情，比如很多人都在说超越链家的是链家自己，而我们马上要见证同样的事情在房地产行业发生——

超越融创的还会是融创。

前者是作为房地产企业的融创，后者则是从事物业服务的融创。

苗头已经显现。2021年上半年，融创服务实现营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；毛利10.3亿元，同比增长121.5%，归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%。

这里是一片蓝海，也是诸多房企必争的下一个战场。

01终于来了，物业服务进入“黄金时代”

互联网为什么能引爆中国经济的黄金十年？

轻资产、低负债率、现金流稳定，价值创造不依赖资本的投资，而是更多地依赖人力和科技的效率提升，基本不受政策监管和行业周期的影响……

仔细想一想，物业服务是不是同样具有这些特征？

当“房住不炒”的时代不可阻挡地降临，物业服务的黄金时代就必然开启。这样的事情在美国、英国、日本早已经发生过。

事实上，一个庞大的市场已经呼之欲出了。

1、政府采购服务

网上曾有一个论调流传甚广：20年后，城市的高层住宅注定将沦为“贫民窟”。

事实上，商品房开发近40年，中国当下的老破小区已经不少。由于缺乏资金收缴使用、社区日常维护的长效制度，小区越来越破败。高层建筑更是由于维护成本高，难逃年久失修沦为贫民窟的宿命。

但中国的城市不会允许贫民窟的存在。从一些地方的做法来看，未来政府预计会采购更多的环卫、绿化、秩序、管网维护、设施维护等公共城市服务，让公共服务成为常态，让每一个破旧小区都不再是一个孤岛。

而提供这部分服务的公司，就是物业公司。

据了解，目前珠海横琴新区就已经采取了这种采购模式。2019年，横琴新区采购的环卫服务金额是8664万，占综合服务总预算的35.65%。

在全国范围内，这个体量有多大呢？2019年，全国城乡社区卫生支出2845亿，过去5年复合增速为12.69%。未来五年增速按10%计算，2025年单环卫支出就高达5040亿。

物业公司不只能做环卫，城市综合服务的项目都能做，而且效率还比较高。按照35.65%的占比计算，2025年城市综合服务市场规模或将超过1万亿，体量可观。

2、基础物业服务

我国房地产行业发展突飞猛进，但是物业服务发展明显滞后，市场空间巨大。

先看存量市场。

根据人均40平米住房建筑面积，以及9.02亿城镇人口折算，目前存量房面积累计368亿平米。

问题是，广义的物业服务不只有住宅服务，还有大规模的非住宅服务，比如学校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园、办公楼、商业物业等等。住宅面积仅占全生态的70%左右。

因此简单换算一下，全生态的物业服务面积接近500亿平米，但是中指院的数据显示，2019年全国物业在管面积仅300亿平米，还有近200亿平米的市场拓展空间。

按照3.86元/平米/月的平均价格计算，仅待开发的存量基础物业服务规模就超过万亿。

再看增量市场方面。

根据我国人口发展目标、城市化水平、以及人家居住面积等趋势的发展，银行证券预计，到2030年，我国物业在管面积将高达533亿平米，市场规模高达2.5万亿，除去当下的1.5万亿存量，增量高达万亿。

3、增值服务，扩展业务边界，市场空间无限。

服务业的核心：体验无极限，服务无边界。

能够提升业主居住体验的工作，全都在物业公司的服务范围之内，比如家装、房产经纪、车位代理，以及社区团购、家政服务、家居维修、快递代收、灯箱广告、充电桩服务等等。

增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分，据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》，2018年百强物业企业基础物业服务占比80%，增值服务占比20%。

更关键的是，增值服务的增速非常快，都是成倍的涨幅。2021年上半年，融创服务的社区生活服务收入增长206.5%，便民服务收入上半年增长超20倍，空间运营服务和美居服务，收入则分别增长了约121.6%和278.7%。

所以，未来增值服务业务有望取代基础物业服务，成为物业公司利润的核心来源。

庞大的市场空间，遇见转型之际的房企集团，接下来，中国很快会诞生一批超级物业公司，市值超过当下的龙头房企也未可知。

02什么样的物业公司能赢得未来？

所谓“买房一阵子，物业一辈子”。

现实中，“别人家的物业”少，想赶走的物业多。物业服务，常常是连最基本的规范化、标准化都难以达到，就更别说实现物业增值了。

随着越来越多公司纷纷跨界进入这个行业，激烈的市场竞争也会优化行业。

公司属性不同，竞争优势也不尽相同。当下进军物业服务的公司主要分为两类，一类是第三方物业公司，一类是地产集团旗下的物业公司。

从行业角度来看，跟第三方物业公司相比，地产集团的物业公司优势巨大，前者拥有的优势它有，前者没有的资源，它也有，比如背靠大树好乘凉，依托集团内部的地产开发板块，承接优质项目。

近些年，开发商的销售面积和土地储备规模增速确实非常快。以融创集团为例，2015-2020年，集团销售面积由350万平米提高至4102万平米，年复合增速高达81%。与此同时，融创集团土地储备面积也迅速增加，2020年新增土储5877万平米，总土地储备面积为2.58亿平米。

相比之下，融创服务与集团母公司尚未签署合约的面积就有1.27亿平米，未来这些都会转化为融创服务的业绩，是确定性极强的业绩“底线”。

再从市占率的角度衡量。

未来的趋势是，房企集中度会进一步提升，强者恒强。这意味着，地产集团物业公司的市占率也会逐渐向母公司的市占率靠拢。

当下融创集团的市占率为3.3%，而融创服务的市占率仅0.3%，也就是说，融创服务这块业务至少还有10倍增长空间。

当然，面对庞大的市场空间，守住业绩底线过于保守，眼睛不能只盯住母公司给的那点业务，还需要实施积极扩张战略，积极开展第三方“外拓”，这里才是真正的竞技场。

外拓的方式有两种，一种是高效的并购整合。

最近几年，融创服务凭借强大的资金实力先后并购了成都环球世纪、开元物业和彰泰物业等等，这导致其第三方在管面积占比提升至32.1%。2021年上半年，融创服务通过收并购又新增合约面积3071万平方米。

第二种方式是直接市场拓展。

目前，第三方业务已经成为融创服务的重要支柱，并且业务占比仍在快速提升。

截止6月30日，融创服务在管建筑面积约为1.7亿平方米，融创服务新增在管面积中，来自第三方的面积占比约为65.7%。合约建筑面积约为3.2亿平方米，合约面积中来自第三方的面积占比约为32.2%，新增合约面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。

融创服务通过市场拓展与合资平台两种方式，新增合约面积达到1293万平方米，同比增长4.6倍，已超越2020年全年数据。

8月31日，融创服务行政总裁曹鸿玲在业绩发布会上透露，近一两周融创服务又有400万平方米的签约，第三方现在有2000万平方米的合约面积。下半年，按照地产交付体量和外拓转结面积，全年在管面积增加将在8000万至9000万平方米的体量。

考虑尚未签约的母公司储备面积，融创服务的合约建筑面积将达到4.6亿平方米。

物业服务讲究规模，通过规模经济实现跨越式发展，当下的行业格局也已经清晰，第三方新进入者基本没有生存空间。

因此，这场战争的最终获胜者一定是，外拓能力强的地产集团系的物业公司。

03归根结底，还是服务力

服务能力是物业企业的根本竞争力，是支撑外拓能力的核心因素。为提升服务能力，融创服务制着重从四个方向下手：专业化、标准化、体系化、精细化运作。

1、在专业化层面，大力引进专业人才，通过融创学院体系，系统打造人才体系。

2、在标准化方面，从服务人员、空间、场景等角度，梳理和制定专业动作标准。

3、在体系化方面，融创服务构筑了分级住宅物业服务标准体系，推进完善满意度和品质巡检机制，建立了集团-大区-城市公司的三级品控体系，以定期自查和品质巡检的形式，保障服务质量。

4、在精细化方面，公司采取了工程精益化、服务差异化等等措施。

比如，为了满足业主的多元化服务需求，2021年融创服务推出“五悦”品质生活服务体系，从“悦居”、“悦享”、“悦邻”、“悦身”、“悦心”五个角度，构筑了分级住宅物业服务标准体系。

提高服务能力，不能简单的搞人海战术，当下一个新的趋势就是，新的技术正在广泛的应用于物业服务领域。

在今年业绩发布会上，曹鸿玲就明确表示，在社区基础服务方面，融创服务也会尝试使用机器人服务，未来在社区一定的场景里面会有一些服务被机器替代。

实际上，在新技术使用方面，融创服务有一个系统性目标：通过数字科技，构建智慧物业生态圈：

第一步，通过大数据平台与物联网的建设，逐步推进业务场景线上化全覆盖。

第二步，对客群特征、偏好的精准分析，形成用户画像；

第三步，打通业务场景，实现跨业态互联互通和效率优化。

一个行业的诞生，以及进入“黄金时代”，一定有一个前提，那就是新技术的大规模推广和使用。

电动汽车之所以二次爆发，一个很重要的原因就是，电动车的电池系统、电机系统，以及电控系统技术达到临界点，促使效率大幅提升，电动车变得“经济”。

物业服务也一样，它之所以能够二次爆发，很大程度上是因为新技术的推广和使用，使这个行业变得“经济”，收益大于成本。

未来谁的科技含量高，谁的服务力就越强。

04结语

物业是人力密集型行业，人力是最大的软肋，也是致胜的法宝。

人才的竞争力不在多而在精，人海战术只能在行业初期，以及公司规模很小的时候才有效，物业服务也一样。

外拓是方法，人才和技术是工具，这些都有一个共同的目的：提升服务能力。

服务无边界，服务力是物业公司最强大的护城河。