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来源于：国际商学院

文：胡嘉琦朱耘

ID：BMR2004

近日，宋都退地事件不断发醇。

2021年8月10日，宋都股份（600077.SH）公布对上海证券交易所的回复函，将7月21日公示的退地个人行为归因于祥生（02599.HK）、浙江宝龙俩家房地产企业。针对宋都的斥责，祥生和浙江宝龙陆续公布表明，宋都退地与自身不相干。

先前，宋都股份发布消息称，宋都伟业项目投资股份有限公司公司股东会决议舍弃杭政储出【2021】6号地块（下称6号地块）的土地使用权证。而因竞拍该地块交纳的五千万元担保金未予退回。

在宋都退地引起的与祥生、浙江宝龙的纠纷案件中，映射了房地产企业集中化拿地全过程中，对房地产企业的资产、经营、质量明确提出了高些的规定。在这里情况下，房地产企业在早期拿地时，应做出精确的分辨、有效的整体规划，进而避开事后很有可能造成的风险性。

祥生、浙江宝龙在与宋都的拿地异议中饰演了如何的人物角色？公司事后对拿地将怎样整体规划，对于此事，《商学院》新闻记者向宋都、祥生、浙江宝龙传出采访提纲。截止到发表文章日期，宋都、浙江宝龙未回应。祥生层面回应《商学院》新闻记者称，“在宋都公司摘地大运河新城区地块后，本公司及附设公司未与宋都公司及附设公司签定一切协议书或文档。针对协作项目投资开发设计我司目前持对外开放心态。祥生在目前环节将进一步增加对外开放幅度，进一步增加与志趣相投的同行业一起一同发展趋势，彼此取长补短，提高市场占有率，为促进行业发展一同作出贡献。”

宋都退地

時间退还到7月21日，宋都伟业项目投资股份有限公司公司公布有关舍弃摘地土地使用权证的公示。

据统计，该地块为杭州拱墅区大运河新城区GS1001-17地块（原A-C4-01），由宋都股份于5月7日之上指导价17.8三亿元摘地，楼盘价格2096两元/平米，盈率29.86%，配建不少于21%。

据宋都股份发布消息，公司于2021年5月15日公布了《关于竞得土地使用权的公告》，宋都国有独资子公司杭州市绍辉企业经营管理比较有限公司（通称“杭州市绍辉”）根据浙江省土地使用权证网络交易系统软件竟价摘地国有制土地杭政储出【2021】6号地块的土地使用权证。自此，公司仍未签定《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

宋都股份称，2021年5月，杭州发布集中化供地现行政策至今，融合全国各地房地产新政策自然环境与公司良好绿色生态发展趋势，经公司与杭州整体规划和自然资源局沟通交流、商议后，于2021年7月20日收到了杭州整体规划和自然资源局出示的认定书，杭州市绍辉早期得到的杭政储出【2021】6号地块的摘地资质撤销。

而在5月7日，杭州市初次集中化供地当场，宋都一口气取得成功夺得5宗地块。两月后，拍下的地还未捂热，宋都就毁约退地。

而让业内更加关心的是，宋都子公司杭州市绍辉已交纳的五千万元预定申请办理担保金未予退还，涉及到额度占公司近期一期经财务审计纯利润（3.5两亿元）的14.19%。

一时间，有关宋都退地的缘故各不相同。有见解觉得，宋都退地与其说资产承受压力相关，而销售市场上也是有叫法是由于合作者毁约造成宋都退地。

斥责祥生、浙江宝龙

宋都退地的事情除开引起销售市场强烈反响，还招来了上海证券交易所的询问。

上海证券交易所规定宋都融合竞价前后左右市场环境、农村土地政策、公司运营等层面是不是产生重特大转变 ，表明在竞价取得成功后短时间即舍弃开发设计、导致超大金额损害的合理化， 有关管理决策是不是历经充足论述，决议程序流程是不是合理合法合规管理，公司作出该管理决策是不是合乎公司和公司股东权益。

对于此事，宋都觉得本身毁约与祥生、浙江宝龙不遵循先前的服务承诺相关。

宋都觉得，若祥生和浙江宝龙可以依照承诺执行协作责任，则公司总体获得土地资源利益额度为32.48亿人民币，合乎公司预估。殊不知，因为以上俩家公司的个人行为违背诚实信用原则的标准，单方忽然毁约，造成公司在极短期内内没法达到别的商业合作机遇，给公司短时间的资产分配产生极大工作压力。在综合性考虑到房产开发早期资本成本高、同歩开发设计节奏感焦虑不安、事后开发设计相对性聚集等要素后，公司运营高管根据总体评定、谨慎管理决策，为了更好地与预估总体获得土地资源利益总金额保持一致、确保公司总体现金流量安全性，公司决策舍弃摘地的6号地块土地使用权证。公司积极舍弃摘地的6号地块土地使用权证的决策，有利于确保公司稳定发展趋势的对策，也有利于最大限度维护公司股东权益及公司利益。

此外，宋都是在回复函中公布了祥生和浙江宝龙与其说商谈的有关关键点。2021年5月7日，杭州市绍辉摘地杭政储出【2021】6号地块土地使用权证，随后与祥生控投（集团公司） 比较有限公司浙北地区公司（下称“祥生”或“祥生方”）达到项目合作，彼此根据语音聊天语音通话沟通交流基本明确土地规划的基本上合作方式，即50%：50%股份协同股票操盘开发设计。那天晚上，祥生有关工作人员至公司当场商谈协作事项，2021年5月12日晚，彼此根据手机微信确立祥生方已向其公司老总报告，合作合同不用改动并早已传入祥生集团公司公司签字盖章。2021年5月13日，祥生方忽然电话通知公司有关工作人员，单方表明不会再参加此次协作。

宋都还表明，现阶段已授权委托长期律师顾问企业上海锦天城（杭州市）法律事务所向祥生方邮递《律师函》，规定祥生方担负缔约过失义务，并积极主动妥善处置赔付事项。

在土地资源业务流程资询权威专家于欣来看，从彼此现阶段发布的状况看，不论是拿地前或是拿地后，彼此并沒有对于8号地块签署一切合理合同书或协议书。即便 彻底认同宋都层面的叫法，祥生层面出来洽谈的行为主体是投资部工作人员及其法律法规、财会人员，这种工作人员尽管能够意味着祥生层面交涉，但没有权利意味着祥生最后签订协议。最后祥生顶层否定了和宋都的协作，从程序流程上祥生控投不用担负一切法律法规不良影响。

而宋都此外一块与浙江宝龙产生矛盾的12号地块（即天目药业港地块），2021年5月8日，宋都国有独资子公司杭州市长慧企业经营管理比较有限公司（下称“杭州市长慧”）竞价得到12号地块（即天目药业港地块）土地使用权证。

宋都明确提出，先前浙江宝龙积极洽谈宋都期待就天目药业港地块开展联合开发，彼此签署了《天目药业港ZX11-G-15地块合作框架协议》（下称“记事本”），在其中承诺“股份占比：宋都50%；宝龙50%”、“如一方违背以上承诺，违约方应付款守约方2000万合同违约金”。

殊不知，浙江宝龙以合同书尚在申请流程等缘故推迟签署宣布合作合同，且拒绝接收了杭州市长慧寄出去的《有关推动天目药业港ZX11-G-15地块协作的工作联系函》。2021年5月19日，在公司数次电話督促下，浙江宝龙工作员确立表明了舍弃协作。浙江宝龙沒有依照承诺付款土地资源款的个人行为违背了彼此签定的记事本，比较严重弄乱了公司总体资产排列的方案和节奏感，造成同一时间范围项下，公司集中化资产开支额度变大。

2021年5月24日，杭州市长慧授权委托浙江天册法律事务所向浙江宝龙邮递催告函，期待与浙江宝龙商议妥善处置赔付事项，但浙江宝龙仍回绝查收与商议。

2021年7月26日，杭州市长慧在收集了系列产品直接证据后早已宣布向杭州拱墅区人民检察院递交了起诉状，在其中包含了诉请裁定浙江宝龙付款合同违约金2000万余元，并担负各类上诉费用。目前为止，以上案子已被杭州拱墅区人民检察院宣布审理。

而针对宋都的斥责，祥生和浙江宝龙均公布表明自身仍未与宋都签定宣布的合同书。

在宋都和宝龙先前签定的记事本法律认可层面，北京市京师律师法律事务所许浩觉得，假如记事本內容涉及到被告方中间开设、变动或停止民事权利责任关联，是多方被告方的一致意思表示，该意思表示的內容实际确立，具备可操作性，该记事本相当于合同书，具备法律认可，假如另一方毁约，能够追责违约方的法律依据。

缠身、思考

在房地产业红利期，销售总额排行靠前也一度说明了公司的行业地位。近些年，宋都股份也根据使出“联合开发”这一宝物完成经营规模扩大，提升市场销售排行。

2018年，宋都股份的销售总额排行稳居162名，自此2019年和2020年宋都股份的市场销售排行各自稳居125位、126位。

公布材料表明，2018年至2020年，宋都股份市场销售利益占有率却发生下跌的状况，各自为100%、63.74%和57.34%。

数据信息表明，2018年，宋都股份股票操盘额度和销售总额均为99亿人民币；而从2019年逐渐，宋都股份股票操盘额度和市场销售额度差别扩张。2019年股票操盘额度为118.5亿人民币，市场销售额度为185.9亿人民币；2020年，宋都股份具体股票操盘113.6亿人民币，市场销售额度达到198.1亿人民币。

联合开发在扩张公司规模的与此同时，也给公司产生了许多不可控性的风险性，合作者心态的转变 、市场环境的转变 也已经缠身公司表层的取得成功。

穆胜公司企业咨询管理公司合作伙伴、美国的大学Stern国际商学院访学娄珺觉得，实际上，房地产业公司合作开发在领域里数不胜数，宋都股份这类小规模的公司要铺平企业规模，非常大水平上或是只有“借船出航”。因此 ，她们针对市场走势的敏感性会高些，由于她们没有办法在自身的运营规模内调济，只是需看合作方的面色。销售市场风频一变，合作方面色就发生变化，她们无法控制。

对房地产企业将来拿地阶段，于欣提议，针对房地产企业来来讲，一定要提升项目投资精确度，减少容错性，提高本身判断、计算工作能力，精确拿地、客观拿地。综合性考虑到公司发展状况、资产筹集工作能力、股权融资工作能力、地块判断工作能力、竞价工作能力、计算工作能力、总体新项目开发设计把控工作能力及其政府关系，尽量把风险管控在最少范畴。

于欣觉得，回望全部事情，退地个人行为在中国是罕见的，宋都的退地不仅损害5000万担保金，信誉层面的损害会更高。因而，也造成了一些经验教训，最先，公司不可以为結果而不惜代价。超出运营成本的普通高中标价钱，最后会比较严重危害公司的赢利。次之，对外开放协作时，宣布签署必需的合同书或协议书对自身对小伙伴全是一种最基本上的维护。

针对宋都退地事后的发展趋势状况，《商学院》新闻记者将不断关心。

责编：李思阳