中华网财经6月9日讯：日前，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，截至2021年5月20日，共有19家物业服务企业在港交所申报。预计到本年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的 24家增长超150%。

整体表现：资本市场高度认可，盈利能力显著提升，综合实力凸显

研究表明，快速扩张的规模和稳健的财务预期为物业管理行业带来了高估值。在按照港交所分类标准得到的十二个行业中，PE最高的是资讯科技业和必需性消费行业。考察以2021年3月31日收盘价计算的市盈率（TTM），两个行业的平均市盈率分别为46.6倍和26.5倍。作为对比，同一口径下物业管理行业的平均市盈率为46.7倍。这说明，资本市场已经赋予其和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。

数据显示，2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元，首次突破千亿大关，同比增长39.8%，营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比大涨67.6%。

报告指出，从收入构成看，多数物业服务上市公司收入主体仍然是基础物业服务，2020年40家港股上市公司基础物业服务收入均值约20.4亿元，同比增长42.1%。随着多种经营日益成为物业服务企业拓展利润空间的新赛道，多种经营收入持续增长，2020年港股物业服务上市公司多种经营收入均值11.9亿元，同比增长50.1%。

2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

2020年物业服务上市公司各业务盈利能力均有所增强，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65个百分点，多种经营毛利率均值维持高位，超过40%。

规模发展：在管面积均值增长46%，多举措、高质量扩大规模

截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。快速拓展的规模为上市公司创收带来持续的增长源动力，同时也成为上市物业企业在资本市场上乘风破浪的强有力底牌。

2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。

2020年,物业服务上市公司积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，伴随着资本市场持续看好物业板块，2020年物业管理行业风起云涌，年内有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍，高效而直接的收并购举措正在急速扩大物业服务上市公司的管理规模，同时提高物业管理行业集中度。

物业服务上市公司进行高质量规模化的并购一方面可以迅速扩大管理面积规模，增强在行业中的竞争力，减少并购后的整合难度；另一方面可以快速切入其他赛道，实现高效快速增长。

近两年，城市服务进一步扩大了物业服务企业的服务范围及服务内容，主要包括城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理、应急管理、城市创新功能等服务。基层治理全域化的需求叠加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服务的进一步发展，在一定的财务预算内，由物业服务企业这类专业化的企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势。

成长潜力：高储备、高增长，业务可延展空间广阔

当前，物业管理行业正处于高成长期，在资本市场中的地位迅速崛起。物业服务行业运用轻资产的运营模式，通过良好的品牌效应和标准化的管理服务体系，快速复制扩展业务。轻资产运营模式一方面投入成本相对较少，另一方面通过品牌效应可以获得良好的溢价空间。目前大部分物业上市服务企业具备三个特点：第一，储备项目充足，为企业的可持续性发展奠定坚实基础；第二，上市公司的主要规模指标和业绩指标增速较高，发展势头可观；第三，随着物业管理的价值被不断刷新，物业服务企业的服务边界在不断扩大。

2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，且近三年一直处于增长状态。

2020年，在港物业服务上市公司的在管面积均值为1.1亿平方米，同比增速45.7%。与2019年的增速相比，2020年提升了15.2个百分点，远超同期百强企业在管面积均值的增速，从合约面积看，在港物业服务上市公司2020年的合约面积均值为1.8亿平方米，同比增长率约28.6%。

2020年，在港物业服务上市公司的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。而作为参考，2020年，百强企业的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为11.7亿元、2.9亿元、1.0亿元，同比增速分别为12.81%、15.15%、14.73%。在港上市公司在各项指标均值处于较大基数的前提下，仍能达到如此高的增速，凸显了强大的成长性优势。

从2020年的发展特点看，上市公司新拓增值服务的主要手段有以下几点。第一，战略性收并购是快速而有效的方式之一；第二，专项服务的专业化提升，社区资源的深入挖掘或引入优质供应商等都是发展新业务的重要举措。

投资价值：资本结构持续优化，治理体系日趋完善，价值创造能力不断增强

每股收益方面，EPS超过2的公司有一家，12家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，说明未来EPS具有相当的上升空间。

2020年，物业上市公司加强内部管控优化，提升企业运营效率，多措并举降低资金成本，企业的经济增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元；近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%。

将ROE分解为权益乘数、总资产周转率与销售净利率的乘积，可直观看出，权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71；相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%；总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。

目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性，有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期，有效保证了企业发展的稳定性。

物业服务上市公司越来越重视完善治理结构尤其是ESG指标体系，在公司治理和信息披露方面更加完善，力争实现均衡可持续发展。在公司治理方面，物业上市服务企业陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作；在信息披露方面，物业服务上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。

衡量物业服务企业的价值从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业做大做强住宅物业的基础，大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务，实现高质量可持续的增长；同时也需要物业服务企业的“软实力”包括社会责任、环境保护、公司治理方面的发展情况，最大化实现公司价值。

（中华网财经综合 文/葛亮）