本期投资提示：

　　料板块收入改善、毛利率偏弱，业绩平稳、但分化加剧。2021 年开年房地产投资仍维持高位，销售表现超预期，在三条红线下房企促回款、贷款集中度压抑贷款、土地出让“双集中”新规等多方面因素的影响下，预计2021 全年房地产行业总量稳定并格局分化，优质企业的资金和土地资源集中度进一步提升。展望2021H1 板块业绩，我们认为，在收入端，考虑到2020H1 疫情导致竣工结算放缓造成低基数，同时2020H1 疫情消除后竣工结算恢复，预计2021H1 收入将呈现一定增长，但在利润端，考虑到前期高价地仍未结算完，预计2021H1 结算毛利率仍将略有下降，将综合推动板块业绩平稳，并且企业间业绩分化也将进一步加剧，其中，预计主流优质房企业绩仍将获得稳定增长。

　　全国销售同比高位放缓，料市场需求在韧性中逐步下行。从1-5 月累计来看，销售面积同比+36.3%，较前值-11.8pct；销售金额同比+52.4%，较前值-15.8pct；销售均价同比+11.8%，较前值-1.8pct。在高基数下销售逐步高位放缓，但市场需求依然保持韧性。展望2021 年，我们认为GDP 修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降、集中供地导致的看涨预期、地方调控政策的进一步收紧等多方面正负因素，预计21 年全国销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性，并且考虑前5 月销售端数据超我们年初预期，我们将2021 年销售面积同比预测由0%上调至+5.6%、销售金额同比预测由+3.0%上调至+12.2%。

　　我们预计房地产行业重点公司2021H1 归母净利润情况如下：

　　1、住宅开发：

　　1) 增速在30%以上的公司：招商蛇口(已预增 305%-415%)；2) 增速在15%-30%的公司：新城控股、世茂股份、龙湖集团；3) 增速在5%-15%的公司：融创中国、金科股份、旭辉控股、中南建设；4) 增速在5%以下的公司：保利地产、万科A、金地集团。

　　2、物业管理：

　　1) 增速在70%以上的公司：融创服务、华润万象生活、世茂服务；2) 增速在50-70%的公司：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、中海物业；3) 增速在30%-50%的公司：宝龙商业、招商积余、新大正(已预增36%-39%)。

　　投资建议：住宅开发业绩平稳，物业管理持续高增，维持“看好”评级。我们认为，三条红线等供给端调控的不断升级推动房地产行业呈现新周期规律，同时人口结构的多维度变化则正推动房地产需求呈现结构性红利，供需两端的变化将重塑行业格局，也决定了行业处于转轨周期阶段，具备永续经营能力的优质企业或能穿越周期、获得更大成长空间。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1)购物中心：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业，关注：华润万象、新城发展、宝龙地产；2)物业管理：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、中海物业，关注：新大正、新城悦服务；3)住宅开发：

　　万科A、旭辉控股、中海外发展、融创中国、金科股份、金地集团、保利地产。

　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）