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今年8月，横琴成为粤港澳合作示范区，将迎来12周年。

这个时间点，澳门行政长官贺一诚在采访中放出风声：粤澳深化合作将有好消息，但暂时不能透露细节，要等中央正式公布。

有传横琴将“租”给澳门？贺一诚称不用急，“有公布时乜都知”。什么时候公布？“唔系呢个月就下个月”。

虽然靴子还未落地，但市场上风声已起。二手均价跳涨、开发商停止带客、业主临时反水……横琴放价，只差一声哨响。

3个月涨了1万2，开发商“封盘”停售

两三个月前甚至更早，“横琴将由珠海和澳门共管”的风声，已经在珠海房产圈蔓延。

我们咨询多位珠海房产经纪，更是不乏传闻细节。比如，“珠海和横琴将成立共管委员会”，“部分住宅项目未来只对澳门居民开售”，“8月8号前会正式公布”。

虽然全都没有实锤，但横琴楼市已经开始抢跑。

链家数据显示，4月份横琴的二手成交均价还是4.61万，7月份最高已经达到5.85万。3个多月，涨了1.2万/平。

有中介透露，最近接待的客户里，广州客突然多了不少。“一些有关系的客户，提前就听到了风声。”

但是，有钱都不一定买得到。不少业主眼见利好在望，开始捂房惜售，甚至“签约前临时反水的都有”。

一手市场，有开发商则发出了暂停带客的通知，坐等靴子落地。

中介供图

据我们和多位中介咨询，“封盘”的只是极少数，但价格的确是在随时准备上调。

比如万科某盘，目前均价在3万6，销售称等政策公开后，就会宣布1500-2000元/平的涨幅。

2015-2021横琴房价走势，来源：中原地产

过去几年，由于没有持续刺激，横琴走出了相对平缓的房价曲线。和南沙、前海相比，也显得沉寂。

可以预计，12周年政策礼包一旦落地，横琴迎来新一轮概念利好，房价短期拉升不会意外。

尤其横琴眼下还严重缺货。上半年，横琴住宅库存仅3.07万平、356套，还不够投资客塞牙缝。

珠海上半年住宅库存，来源：中原地产

珠澳极点，第二个澳门

从早年的房价暴涨，到眼下楼市再度被激活，横琴始终离不开澳门这个最大的锚点。

过去20年，澳门堪称全球经济表现最好的地区之一。经济总量翻8倍、人均GDP世界第三、连续14年向市民发钱。

这样一座城市，却时时把目光投向横琴。

因为，澳门真的太小了。香港已被称为弹丸之城，而澳门还不到香港面积的1/33。每平方公里2.08万人的居住密度，是香港的3倍。

螺蛳壳里做道场，难。喊了多年的产业多元化，奈何没有空间来折腾。到今天，博彩依然贡献了澳门高达80%的税收。

澳门横琴仅一江之隔

要讲新故事？澳门必须抱紧湾区大腿。而想从湾区分羹，第一站就是珠海横琴。

澳门往西，一河之隔就是横琴，最近处还不到200米。先天的地缘优势，决定了横琴就是粤澳合力的最佳交汇点。

106平方公里的横琴，相当于3个澳门。于此再造一个新澳门，并非不可能。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，已经赋予这里“湾区极点”的新坐标：澳门-珠海要和香港-深圳、广州-佛山，共同发挥极点带动作用。

2020年，澳门-珠海的GDP总量，是深港的9.96%、广佛的14.40%。

和其他两极相比，澳珠还有巨大的挖潜空间。这样的背景下，粤澳深化合作的大礼包，恰逢其时。

12年一体化，升级2.0版本

不管横琴是否“租”给澳门，两地的一体化趋势，都已不可逆转。

最早体现在跨境办学上。比如09年开建的澳门大学横琴校区，虽然地理上属于横琴辖内，但实施的是澳门特区法。

双城通勤也越来越方便。横琴口岸的“一证过关”，和地铁站刷卡放行并无太大差别，最快1分钟就可以通关。

两地融合的小高潮，出现在2019年。当年，横琴全岛的非澳项目用地暂缓审批，“澳门优先”的旨意不言自明。

其后，珠海干脆还放开了医保门槛。澳门居民只要办一张居住证，就可以在珠海参保。

图源：澳门日报

官方大力拆墙，资本和人才也会用脚投票。

08年，横琴常住人口不过4200人。到去年底，辖区内实有人口超过8.5万，增长了20倍。

期间，近4000家澳门企业同步上岛。其中，澳交所准备落户的消息，更是让横琴有底气来标榜“金融岛”。

横琴金融岛项目图

从09年成立横琴新区起，过去12年，可以视为澳珠融合的1.0版本：人和钱初步实现自由流动，岛内建设气象渐成。

待粤澳深化合作的靴子落地，可以确定的是：两地之间的制度之墙会进一步打破，2.0融合版本将大幕开启。

横琴和澳门之间的房价差，也必然会被慢慢拉平。

来源：中原地产

但眼下，横琴房价多少有一定程度的利好透支。均价全珠海最高，比第二的新香洲板块高出9000元/平左右。

从长线来看，横琴房价的天花板，取决于自身的产业厚度和人才虹吸力。而这些，都需要时间的积累和沉淀。

这一次，横琴房价会不会跑在产业前面？欢迎留言，说出你的态度。